往期回顾：成都向上首下重庆系列报道（一）：8D魔幻交通，让成都人迷失在层层叠叠山城里
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成渝两地相爱相杀数十年，虽然各自的铁粉时不时还会相互 “ 诋毁 ” ，其实两地早已血肉相连，密不可分，而且互通有无、相互成就。
但是起码有两大领域，重庆对成都却是绝对的 “ 净输出 ” ：一个是火锅，一个是房地产。
△ 没有配怪味胡豆的火锅是没有灵魂的火锅就不用说了，发源地就在重庆，成都拿来之后尽管有很多改良，但论起味道和创新，还是重庆火锅更胜一筹。房地产更是如此，早年成渝两地的房企还能有来有往，但现在成都本土房企似乎仅有万华、新希望在重庆市场撑着江湖，反而重庆本土房企如龙湖、金科、华宇等，在成都市场依然风生水起，动作频频。基于此，「成都向上」首下重庆之行，房地产是UP君的重要考察内容之一。
No.1
悬崖之上的国际金奖持有者/
最早震撼到UP君的重庆售楼部是下面这张图 —— 紧贴在悬崖边上的极简几何体建筑，外伸出的无边界泳池正对一望无际的江湾，与原生地貌对比鲜明，却又有一种奇特的和谐。
刚到重庆出了沙坪坝高铁站，UP君就急匆匆赶往现场一探究竟。在行业沉浸多年，UP君深知项目的效果图和实际呈现效果，很多时候比林志玲与罗玉凤的差别还要大。但它没有让人失望，现场观感甚至比照片还要震撼！往下看↓↓↓
△ 从局部看，设计师的意图就很明显了
这个售楼部又称为重庆华宇御临府艺术中心，设计单位为上海成执建筑，荣获第13届美国 “ IDA国际设计奖 ”?（International Design Award，2019）博物馆展示建筑类金奖。2018年12月建成后，就迅速成为重庆的新晋网红打卡地，全国各地前来观摩的的开发商同行、设计公司和媒体也络绎不绝。最让UP君惊奇的是，华宇御临府本身是一个偏刚需的项目，售价130万元上下。开发方不惜重金为这个刚需楼盘打造出了一个获得国际金奖的售楼部，让UP君实在是除了敬佩还是敬佩。华宇御临府所在位置比较偏远，虽然地处江北，地界属龙兴镇，需要穿山过隧道，在成都的话差不多就是天府新区的边缘地点如视高，但是这个 “ 网红售楼部 ” 已经成功消解了地域抗性。据悉项目后期还会推出云崖别墅，从这个角度看，开发商又是极明智的。
No.2
停在山顶的船?/
第二个给UP君留下深刻印象的售楼部，就是麓悦江城的城市会客厅。
远观它长得是下图这样 ——
换个角度看 ——
△?图据@麓悦江城
像不像是一艘停在山顶的船？左侧的建筑群是船体，右侧的售楼部（公园会客厅）是船头。售楼部外面还有一个面积不小的儿童乐园 ——
△ 里面戏水的孩子还不少
走进去看看 ——
△ 进门后要走下30多级台阶才到主大厅 图据：@麓悦江城内部是万华一贯的风格，大面积浅色调、多变折面和层叠曲线营造出轻盈飘逸的观感，让山高水深的重庆好像也变得柔和了。出了售楼部大厅继续往里走，通往实体样板间是一道空中长廊，长廊右边挂着一条飞瀑。这条瀑布看上去有点秀气了，恍惚间好像行走在青城山的山道上，整个区域都从重庆的大山大河中抽离出来，自成一方小天地。
△ 公区营造仍然保持着万华一贯的高水准麓悦江城的公区品质依然保持着万华一贯的高水准，这也是它获取品牌溢价的重要手段。作为继麓山、麓湖之后，万华在成都之外开发的第一个项目，麓悦江城售楼部开放以来已经举办了多场活动，诸如春日颜色便利店、制甜实验室、臻瑜伽等等，都是万华的拿手好戏。这个售楼部连同外面的儿童乐园和通向实体样板间的景观长廊，其实是万华精心构造的一个 “ 场域 ” 。它们不仅共同构成了 “ 公园会客厅 ” 的实体，也成功建构起了一种休闲安逸的生活方式，特别是后者，对重庆人来说很新鲜。
麓悦江城下方就是通往嘉陵江的清溪河，据销售人员称，万华还要在清溪河入江口筑坝，引嘉陵江水倒灌，形成大面积的、比麓湖还要深的人工湖。这种事放在其他开发商身上多半是吹牛，但是换成万华，UP君相信它真能给办成喽。
No.3
这个售楼部来头更大！！！?/
此次重庆行最重磅的售楼部，就是下图这个一看就很有年代感的建筑 ——
△ 这个售楼部被列入重庆第一批优秀历史建筑名录 图据：@国浩18T没错，它不是什么仿古建筑，而是货真价实的历史建筑，前身是始建于1939年的“火柴坊”，创建者是中国 “ 火柴大王 ” 刘鸿生。抗战期间，刘鸿生先生在重庆创办了中国火柴原料厂，这栋楼就是该厂的总公司大楼。作为全国唯一生产火柴原料的工厂，中国火柴原料厂改变了当时内地火柴原料依赖进口的局面，是民族工业具有里程碑意义的项目。2016年，来自新加坡的国浩置业因缘际会，获得了这栋历史建筑连同周边地块的开发权。近百年风云变幻，当年的火柴坊呲牙咧嘴，门窗缺失，布满藤蔓青苔，只剩下部分墙体框架还在倔强挺立。国浩置业接手后，并没有推倒重来，而是本着 “ 修旧如旧 ” 的原则进行原址修缮。他们将拆除下来的1475块旧砖 一一 编号用于重建，在全世界范围内寻找材料和工匠，以 “ 原件 ” 修复 “ 原物 ” 。
历时1031天，当年的 “ 火柴坊 ” 在原址成功复活，荣获2020世界建筑大师奖（AMP）。在保留历史记忆的同时，建筑物的内部更融入了很多现代“黑科技”，比如目前国内唯一具备旋转+升降（9米）+360°环幕+3D视觉效果的影像会客厅，5米高的电动折叠大门，24级台阶、长达8米的无轨直线伸缩楼梯，还有红酒雪茄吧、配备分子料理设备的私餐厅 ……总之一句话，进了这栋建筑的大门，你就像进入了时光穿梭机，重庆过去、现在和未来交错变幻，都被压缩在这一 “ 时空秘境 ” 中，时时冲击着你的全部感官。
△ 无轨道直线电动伸缩楼梯
以精益求精的态度复原一座历史建筑，并把它作为项目的销售体验中心，放眼全国估计也没谁了。长期以来，国内房地产开发给人留下的最直观印象就是轰轰烈烈的大拆大建，像国浩置业这样以保护历史为前提的负责任开发态度，确实值得业界学习。
UP君到重庆当然不仅是看售楼部的，这两年成都楼市中大平层成为主流，所以本次考察的就是大平层项目。下面UP君将按照700万、1000万、1500万、2000万四个不同档次，说一说自己的感受。
No.1
700万级香港置地公园大道&麓悦江城 /
香港置地公园大道位于重庆两江新区的中央公园（约2300亩）东侧头排位置，其地段相当于成都天府新区的天府公园周边，目前在售的是套内面积260m2左右的5室3厅4卫，总价700万起。
以上图这种户型为例，除了常见的LDK一体化设计（取自 Living Room（客厅）、DiningRoom（餐厅）、Kitchen（厨房）的首字母，这种设计是让客厅、餐厅、厨房共处于一个开放空间内，构成家的核心区），方厅的面积达到70m2，加上阳台约90m2（阳台交房的时候即全封闭），270°观景视野，窗外的中央公园尽收眼底，可谓是相当阔绰了，满足六口之家娱乐活动都完全没有问题。值得一提的还有全屋一体化智能家居，连智能马桶都给安排上了，细节很赞。香港置地2010年进入成都，但目前在成都只有一个项目——攀成钢板块的环球汇（与合景泰富联合开发）；进入重庆的时间是2004年，17年来推出了9大项目，包括高端住宅和购物中心。看来重庆并不是想象中的那么排外嘛。麓悦江城目前主推的是建面180m2和260m2两种户型，后者的总价也达到了700万级别。这个项目的位置比较偏，在重庆主城西北的水土组团，大概相当于成都天新西的新津附近。它能够和公园大道平起平坐，除了项目本身是重庆少见的洋房（260m2户型总高4层），更得益于万华强悍的的品牌溢价能力。
这套户型最大的亮点是板式结构带来的前后双阳台，LDK区和三个卧室包括厨房都有阳台，特别是LDK区和左右两边的卧室，阳台全部打通连为一体，宽约21米，观景效果超一流！多处细节也都做得很赞，比如下图阳台上的排水槽和地下车库。都说魔鬼隐藏在细节中，万华能够征服一众豪宅买家，品质细节确实是它的独门秘笈。
△ 阳台上的排水槽都铺了石材
No.2
1000万级阳光城·天澜道11号? /
阳光城·天澜道11号的地段就相当霸道了，位于重庆的江北嘴CBD，和朝天门码头隔江相望。如果说重庆的朝天门码头所在的渝中半岛相当于成都的主城区，那江北CBD就相当于金融城，阳光城·天澜道11号就相当于成都金融城边上的豪宅，价位自然来到了1000万级别。
△ 从天澜道11号售楼部看朝天门长江大桥，画面最右侧那栋弧形建筑即重庆中心地标——来福士广场项目目前主推的的是建面308m2及以上户型，楼栋是14#、15#的楼王位置。UP君参观的样板间建面约332m2，4室2厅4卫，客厅面积超过85m2，主卧面积超过45m2，尺度比公园大道还惊人。这套户型同样采用LDK一体化设计，但是并不是大平层常见的横厅布局，而是L形，因为面积大，这种设计并不显得局促，反而加强了纵深感。阳台长约11.3米，加上与客厅同侧的主卧，同样做到了270°观景，整体布局非常大气。
△ 从主卧入口视角，客厅和阳台的尺度很阔绰
天澜道11号大户型的精装标准是7000元/m2，像什么国际一线厨卫品牌、意大利天然大理石地砖、岩板电视背景墙面、星级酒店管家式服务……总之能用上的全都用上了，不仅要对得起这个价格，更要对得起这个地段。印象中，成都金融城在售的大平层（二手房不说），还没有300m2以上户型/1000万级别产品，成都的地产er，看来还需要足够的想象力。
No.3
1500万级国浩18T /?比天澜道11号地段还要NB的就是国浩18T了，解放碑附近，长江边上，旁边就是杭州新天地集团正在打造的十八梯传统风貌区（核心区保护区预计今年9月亮相），放在成都，类似与太古里做邻居的高层豪宅。前文提到的 “ 火柴坊 ” ，就是它的售楼部。
国浩18T的产品布局非常 “ 混搭 ” ， 42层的超高层又分为低区和高区，低区是100-200m2不等的 “ 小 ” 户型，高区则全部是330m2以上的 “ 大 ” 户型，总价均在1500万以上。我们参观的样板间是建面约331m2的4室3厅4卫户型，房间太多，又是双动线设计，走进去就像进了迷宫。装修设计走的是现代简约艺术风格，同时又带点复古风。
项目带精装交付，卫浴、厨房电器都是国际顶尖品牌，但是要撑起1500万+的总价位，仅有肉眼可见的豪华是远远不够的。在UP君看来，国浩18T最难能可贵之处在于它输出了一整套经过岁月淬炼的生活方式。
比如公区精挑细选的艺术品，比如 “ 火柴坊 ” 内的红酒雪茄吧和私餐厅，比如给每一匹旧砖编号，比如大堂手工拼贴的背景墙 …… 它就像从古老时代走来的一位绅士，浑身上下都散发着华贵气息。
浮躁的中国房地产业，确实需要这么一位 “ 旧 ” 人物。
No.4
2000万级万科鹅岭峯/
上到了1500万这个价位，重庆的大平层项目也不多了，塔尖的可能仅有万科鹅岭峯。这个项目位于重庆主城制高点——渝中区鹅岭，地段类似香港半山区，目前仅剩下楼王位置的三套户型，其中两套都是300+m2的大户型，价格据称是2000万往上走。
因为已处尾盘期，物以稀为贵，所以价格不具备太多参考性，这个项目最大的亮点，是它的设计师居然是萨夫迪！没错，就是那个设计了重庆新地标朝天门中心/来福士的萨夫迪！
和突兀庞大、 “ 巨无霸 ” 般的重庆来福士不同，萨夫迪在鹅岭峯项目中重拾自己最经典的圆弧简约设计，而且坚持层层退台，将建筑隐藏在山势之中，与自然完美融合，那些质疑大师能力衰退的人可以闭嘴了。在UP君看来，如果说重庆来福士是萨夫迪满足甲方需求而推出的 “ 大作 ” ，那鹅岭峯才是他的私人最爱、私家珍藏。
大师的私人作品往往会成为经典。当一个房产项目成为建筑史上的经典后，价格是最不重要的因素。有人说大平层就是拍扁了的别墅，要想获得真正的墅质生活，“大”尺度非常重要。成都目前的所谓大平层，主流面积区间不过160-180m2，200m2以上的已经非常罕见了，300m2以上更是难觅踪影。从以上六个代表项目来看，重庆在超“大”平层产品供应和生活方式提供方面，已经远远走在了成都的前头。
上面介绍了六个大平层代表项目，难免会给人重庆房价高高在上的感觉，其实并不是这样。UP君制作了一份对照表，大致可以看出成渝两地房地产市场的区别 ——
2020年成渝楼市主要指标对比
↓↓↓
商品房供应面积（万m2）
商品房成交面积（万m2）商品房成交均价（元）成都2085.581844.3317723重庆2239.182188.7512644
土地成交面积（亩）
“七普”常住人口（万人）
近十年年新增人口（万人）
成都18637.72093.8582重庆19476*3205.42320.8
注：重庆2020年土地成交面积仅为主城区数据
从上表可以看出，重庆去年的商品房供应面积、成交面积和土地成交面积均高于成都，但是商品房成交均价却比成都低了近1/3。?“ 西部粮仓 ” 重庆，果然名不虚传。而且重庆的购房限制政策也比成都要简单得多，没有什么这个区的户口只能买那个区，那个区的户口只能买这个区，就是一条 ——“ 三无 ” 人员限贷（在重庆无户籍、无企业、无工作），注意，这里说的重庆是大重庆， “ 三无 ” 中只要实现一条，大重庆范围内随便买。所以可以学习的第一条，就是增加供应是抑制房价快速上涨的重要手段。实践证明，仅仅盯紧需求端、越来越复杂化的限购、限贷调控措施，对于抑制房价长期上涨作用甚微。
△ 重庆当前楼市调控政策。图据克而瑞可以学习的第二条，就是重庆房地产鲜明的个性。无论是特立独行的售楼部，还是更大更豪的大平层，还是充分尊重历史、认真负责的开发态度，还是堪称经典的建筑本身，重庆房地产都有诸多闪光点。相比之下，成都这两年的房地产项目整体性格确实是日渐平庸，洋房不像洋房，大平层也没有真正 “ 大 ” 起来。特别是今年开始实施的土拍 “ 双集中 ” ，一系列限地价限房价，开发商的利润空间几乎被锁定。当时就有人担心，如此一来开发商就会舍弃在产品品质上的投入。从目前市场表现看，这种担心并不是多余的。
可以学习的第三条，就是如何处理好密度与高度的关系。以上重庆六个大平层项目，有三个都是超高层，但是楼间距都很开阔，中庭绿化面积也大，并没有妨碍到大平层的居住品质。
成都近两年上市地块的趋势是面积小、容积率低，造就了一大批10多层的洋房。受限于地块面积，这些洋房大都采用阵列式布局， “ 排排坐吃果果 ” ，不仅楼间距低，也很难打造出大面积的中庭景观，说实话居住品质不佳。再说成都不像重庆，它是平原城市，放眼望去全是密密麻麻的低矮楼群，城市天际线能好看？
好了，到此为止吧，再说下去，UP君都要从 “ 蓉吹 ” 变 “ 渝吹 ” 了
对于成渝两地楼市，你还有什么高见，欢迎后台留言！
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