本文目录索引 1，2009年5月1日出台的《山东省物业管理条例》全文 2，关于物业管理的问题（德州顺康小区） 3，山东省物业管理条例关于空置房的规定 4，山东省物业服务收费管理办法 5，山东省物业管理条例的解读 6，潍坊市城市住宅小区物业管理服务收费试行办
本文目录索引
- 1，2009年5月1日出台的《山东省物业管理条例》全文
- 2，关于物业管理的问题（德州顺康小区）
- 3，山东省物业管理条例关于空置房的规定
- 4，山东省物业服务收费管理办法
- 5，山东省物业管理条例的解读
- 6，潍坊市城市住宅小区物业管理服务收费试行办法
- 7，《物业管理条例》哪年颁布的？哪年修改的？
- 8，山东省物业服务收费管理办法
- 9，济南物业费收费标准
1，2009年5月1日出台的《山东省物业管理条例》全文
山东省物业管理条例
(2009年1月8日山东省第十一届人民代表大会
常务委员会第八次会议通过)
第一章 总 则
第二章 新建物业与前期物业管理
第一节 物业管理区域
第二节 配套建筑与设施设备
第三节 前期物业管理与物业交付
第三章 业主大会与业主委员会
第一节 业主大会筹备组
第二节 业主大会
第三节 业主委员会
第四章 物业的使用与业主自治管理
第一节 一般规定
第二节 住宅物业的装饰装修
第三节 车库与车位的使用
第四节 业主自治管理
第五章 物业服务企业
第一节 物业服务企业
第二节 行业自律
第六章 物业服务
第一节 物业服务内容与合同
第二节 物业服务收费
第七章 物业的维护
第一节 建设单位的保修责任
第二节 专有部分的维护
第三节 共用部位及共用设施设备的维护
第四节 专业经营设施设备的维护
第八章 社区物业管理与旧住宅区物业管理
第一节 社区物业管理
第二节 旧住宅区物业管理
第九章 法律责任
第十章 附 则
太多了就写这么多了
2，关于物业管理的问题（德州顺康小区）
山东省物业管理条例（征求意见稿）
第一章 总 则
第二章 新建物业及前期物业管理
第一节 物业管理区域
第二节 物业配套建筑及设施
第三节 前期物业管理与物业交付使用
第三章 业主自治组织
第一节 业主大会筹备组
第二节 业主大会
第三节 业主委员会
第四章 物业服务企业与其他管理人
第一节 物业服务企业
第二节 其他管理人
第三节 行业自律
第五章 物业的使用与业主自治管理
第一节 物业的使用
第二节 车位的使用管理
第三节 业主自治管理
第六章 物业服务
第一节 物业服务方式
第二节 物业服务合同
第三节 物业服务收费
第七章 物业的维护
第一节 建设单位的保修责任
第二节 物业专有部分的维护
第三节 专业经营设施设备的维护
第四节 共用部位、共用设施设备的维护
第八章 社区管理与旧住宅区管理
第一节 社区管理
第二节 旧住宅区管理
第三节 纠纷处理
第九章 法律责任
第十章 附 则
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业及其他管理人的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例所称物业，是指房屋及其配套设施设备和相关场地。
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者其他管理人，由业主和物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。
第三条 本条例适用于本省行政区域内的物业管理活动。
第四条 物业管理实行业主自治、专业服务、社区管理相结合的原则。
第五条 省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。
设区的市、县（市、区）人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门（以下统称物业主管部门），负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
城市管理、城乡规划、市政公用、公安、民政、价格、环境保护、工商行政管理、行政执法等有关部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。
第六条 街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，配合调解处理物业管理中的投诉，协调物业管理与社区管理的相互关系。
社区居民委员会负责协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理、社区管理相关工作。
第七条 县级以上人民政府应当制定扶持政策，建立社会化、专业化、市场化的物业管理体制，促进物业管理行业的发展。
鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理水平。
第二章 新建物业与前期物业管理
第一节 物业管理区域
第八条 物业管理区域的划分，应当遵循相对集中、便于管理的原则，综合考虑物业的建筑物规模、共用设施设备及场地、社区建设等因素。
划分物业管理区域的具体方法按照下列规定执行：
（一）新建物业按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定；
（二）分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备和相关场地是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；
（三）已经实施物业管理的毗邻的不同物业管理区域，规模较小的，经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。
第九条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、土地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向物业主管部门申请划分物业管理区域。
物业主管部门应当自受理申请之日起十个工作日内，在征求街道办事处或者乡（镇）人民政府、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分，并告知建设单位。
第十条 物业管理区域确定后，确需调整的，由物业主管部门按照本条例的规定重新划分，但应当经相关物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十一条 物业管理区域确定后，物业主管部门应当在登记簿上予以注明。
建设单位应当将确定的物业管理区域向物业买受人明示。
第二节 配套建筑与设施设备
第十二条 业主对合法取得的物业管理区域内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
物业管理区域内的各类配套建筑及设施设备应当严格按照国家和省有关住宅物业规划、设计标准和规范进行建设。
第十三条 物业服务用房的配置应当符合下列规定：
（一）建筑面积不低于建设工程项目总建筑面积的千分之三，并不低于六十平方米；
（二）物业服务用房应当具备水、电、采光、通风等基本使用功能。
物业服务用房属于全体业主共有。业主委员会办公用房应从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平米。
第十四条 住宅小区内城市管理、行政执法、治安管理等小区政务管理用房的建筑面积不得低于五十平方米；住宅小区内的社区居民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。
小区政务管理用房和社区居民委员会用房由政府投资，属于政府所有。
第十五条 按照规划在住宅小区内配套建设的学校，可以由政府统一建设，也可以由建设单位代为建设，建设投资由政府财政列支，属于政府所有。
第十六条 按照规划在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，由当事人约定；未作约定的，属于业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位可以自行经营或者出租、出售，优先用于为业主提供服务。
第十七条 非经营性配套建筑应当依法办理登记手续，并不得擅自改变用途。
第十八条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库和建筑物附属设施内车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，建设单位不得销售。
鼓励建设单位和其他投资人在小区规划允许或者适当调整，并经业主大会同意的情况下，为满足业主停车需求，投资建设车库、车位。
第十九条 物业管理区域内业主专有部分以外的供水（含二次供水）、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带数据传输、邮政等专业经营设施设备，属于相关专业经营单位所有。
前款所列专业经营设施设备可以由建设单位统一代建。法律、法规另有规定的除外。
第二十条 物业管理区域内封闭运行的中水处理、直饮水、集中式太阳能热水系统、地源热泵等设施设备，除由专业经营单位投资经营的外，属于相关业主共有。
第二十一条 城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划和设计审查时，应当就小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求物业主管部门等单位的意见。
第三节 前期物业管理与物业交付使用
第二十二条 鼓励建设单位选聘物业服务企业提前介入项目的开发建设，对物业项目的规划设计、设施配套、施工安装、房屋交付等事项，结合物业管理的特点提供建议。
第二十三条 建设单位应当依法通过招投标的方式选聘物业服务企业。
建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案之前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、小区配套建筑及设施设备的清单等资料报物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料向商品房买受人明示。
第二十四条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备，应当具备下列条件：
（一）生活用水纳入公共供水管网，并安装分户计量表；
（二）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;
（三）小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量表；
（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设并与相应管网连接，并安装分户计量表；
（五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全防范等设施设备按设计规范配置到位；
（六）按照规划要求完成消防供水、消防车通道等公共消防设施建设；
（七）小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；
（八）按照规划要求完成教育、卫生、环卫、邮政、商业服务、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设。住宅建设工程分期建设，上述配套建筑及设施尚未建成的，应当有可供过渡使用的相应配套建筑及设施；
（九）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；
（十）住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地设置有效的隔离设施；
（十一）法律、法规规定的其他条件。
第二十五条 住宅工程竣工后，建设单位应当组织施工、监理、设计等单位，对住宅工程进行竣工验收和分户验收，并通知前期物业服务企业参与监督。
第二十六条 住宅小区物业交付前，建设单位应当组织相关部门及专业经营单位按照本条例第二十四条的规定，对住宅小区的配套建筑及设施设备进行综合验收。
专业经营单位应当自住宅小区配套建筑及设施设备综合验收合格之日起三十日内，与建设单位办理专业经营设施设备产权移交手续。专业经营设施设备办理产权移交后，建设单位应当协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。
相关专业经营单位对专业经营设施设备是否达到移交条件有异议的，由有关行业主管部门裁定。经相关行业主管部门裁定不符合移交条件的，由建设单位负责整改。
房地产开发、城乡规划、市政公用等有关部门应当对新建住宅小区配套建筑及设施设备的综合验收进行监督，并督促专业经营设施设备的产权移交。
第二十七条 建设单位和物业服务企业在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）业主名册；
（五）物业管理必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将上述资料移交给业主委员会。
第二十八条 建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《住户手册》。
第三章 业主自治组织
第一节 业主大会筹备组
第二十九条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：
（一）交付的专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上；
（二）业主入住率达到百分之五十以上；
（三）自首位业主入住之日起满两年且入住的建筑面积达到建筑物总面积百分之二十以上。
第三十条 符合本条例第二十九条规定的召开首次业主大会会议条件的，建设单位或者前期物业服务企业应当书面告知所在地物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府；街道办事处、乡（镇）人民政府应当自收到书面告知之日起十五个工作日内组建业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。未及时书面告知的，街道办事处（乡镇人民政府）应当主动组织、指导、协调成立首次业主（代表）大会筹备组。
第三十一条 筹备组由七至十一人组成，由建设单位、业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任。
筹备组应当自成立之日起七个工作日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责，并有权要求建设单位提供相应的材料。
第三十二条 筹备组履行下列职责：
（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点和内容；
（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；
（三）确认业主身份、核计业主人数和专有部分面积；
（四）提出首届业主委员会委员候选人条件和选举办法；
（五）提出首届业主委员会委员候选人名单；
（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
筹备组应当将前款所列内容在召开首次业主大会会议十五个工作日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、人数或者专有部分面积等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。
第三十三条 筹备组应当自成立之日起六十个工作日内组织召开首次业主大会会议。
自业主大会依法成立之日起，筹备组职责自行终止。
第二节 业主大会
第三十四条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域内只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会职责。
第三十五条 业主大会对业主投票权有约定的，从约定。未约定的，按照下列规定确定：
（一）按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；
（二）按照业主人数计算的，一处有独立产权的物业计算为一票，但建设单位未出售的专有部分按一人计算。
业主身份以及建筑面积的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。
第三十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则规定。
业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
第三十七条 业主大会履行下列职责：
（一）选举、撤换业主委员会委员；
（二）审议通过业主大会议事规则及管理规约；
（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
（四）决定选聘、解聘物业服务企业或其他管理人;
（五）依法决定物业专项维修资金筹集、使用、管理事项；
（六）根据管理规约的约定，对违反管理规约的业主进行告诫，并在小区内公示告诫内容；
（七）决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。
第三十八条 业主人数较多的物业管理区域，可以以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，代行业主表决权。业主代表行使表决权前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。
第三十九条 业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。
有下列情形之一的，业主委员会应当召开临时业主大会会议：
（一）有百分之二十以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
业主委员会逾期不召集会议的，物业主管部门应当责令其限期召集；经责令仍未召集的，业主可以申请街道办事处、乡（镇）人民政府召集。
第三节 业主委员会
第四十条 业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权在物业管理区域内开展活动。
业主委员会履行下列职责：
（一）召集并主持业主大会会议；
（二）执行业主大会的决议、决定；
（三）听取业主、物业使用人的意见和建议；
（四）业主大会赋予的其他职责。
第四十一条 首次业主大会会议应当选举产生业主委员会，委员由五至十五人单数组成。业主委员会委员应当由本物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过三年，可连选连任。
业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任一人。
业主委员会应当从委员中确定一名执行委员，负责业主委员会日常事务工作。执行委员经业主推荐可以依法在所在社区居民委员会任职。
第四十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十个工作日内，持下列资料向所在地物业主管部门备案：
（一）首次及换届业主大会会议决议；
（二）业主大会议事规则；
（三）管理规约；
（四）业主委员会委员名单和基本情况；
（五）物业主管部门规定的其他资料。
物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起五个工作日内，对符合规定条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用和管理印章。
业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知物业主管部门。
第四十三条 业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。
业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集。
业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席，作出决定时
应当经全体委员二分之一以上同意。
社区居民委员会可以派人列席会议。
业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起三日内以书面形式在物业管理区域内公告。
业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
第四十四条 业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。任期届满未换届选举的，物业主管部门应当责令限期换届选举；逾期未换届选举的，由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开业主大会会议进行换届选举。
业主委员会应当及时将业主大会和业主委员会印章、档案资料以及其他属于业主大会和业主委员会的财物等移交给新一届业主委员会。对不及时移交的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当协调督促其移交。
第四十五条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会决定是否终止其委员资格：
（一）以书面方式向业主大会提出辞职请求的；
（二）拒不履行委员职责的；
（三）业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的；
（四）违章搭建、拒付物业服务费、侵害其他业主合法权益的；
（五）因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。
业主大会决定终止业主委员会委员资格的，业主大会应当同时选举新的业主委员会委员继任。
第四十六条 业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员的报酬，由全体业主承担或者从共有部分的收益中提取，具体办法与标准由业主大会决定。
第四章 物业服务企业与其他管理人
第一节 物业服务企业
第四十七条 本条例所称物业服务企业，是指依法设立、取得相应资质并从事物业管理活动的企业法人。
物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。
物业服务企业不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书。
从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第四十八条 物业服务企业可以聘请专业单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将该物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。
第四十九条 物业服务企业应当向物业主管部门定期报送统计报表和其他相关统计资料。
第二节 其他管理人
第五十条 其他管理人是指物业服务企业以外的从事物业服务或者从事设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项物业管理的组织或者个人。
其他管理人的具体管理办法，由省建设行政主管部门制定。
第五十一条 其他管理人受业主委托，在物业管理区域内从事物业管理活动的，应当与业主签订委托协议，明确双方的权利与义务。
第五十二条 其他管理人从事物业管理活动的，参照物业服务企业的有关规定执行。
第三节 行业自律
第五十三条 物业主管部门指导物业服务企业建立行业自律组织，规范行业行为，提升物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。
行业自律组织应当建立和完善物业服务企业和物业服务从业人员的自律制度，将物业服务企业的基本情况、服务业绩和信用程度以及业主对物业服务公司的投诉和意见经核实后记录在册。
第五十四条 物业行业自律组织可依照国家和省有关规定制定行业物业服务标准。
第五十五条 对违反法律、法规规定和行业规范，侵害业主合法权益的，行业自律组织有权要求其改正；情节严重的，给予公开谴责。
物业行业自律组织给予物业服务企业和物业管理从业人员公开谴责的，应当向物业主管部门通报相关情况，并向社会公告。
3，山东省物业管理条例关于空置房的规定
您好，很高兴为你解答问题 :按空置率收费
提高了空置物业交费的比例。规定业主办理人住手续后，即使没有人住或未使用的物业，物业空置房服务费用由业主按不低于规定标准的70％交纳，具体比例由当地价格、物业管理行政主管部门制定。物价部门解释，物业管理带有公共性质，即使业主尚未人住，小区内的绿化、保安、秩序管理等服务也不可能取消或者打折，如果业主处于装潢施工阶段，产生的生活垃圾甚至会比平常还多，这种情况下因为不入住而免交物业费显得不合理。另一方面，让没人住的业主同享受服务的业主一样交纳电梯费、照明费、车辆秩序管理费等，也有不合理之处。所以经研讨考虑之后，物价部门提出空置物业按规定标准的70％折中交费。在保证公共服务正常前提下，顾及业主利益。希望我的回答能够帮助您【摘要】
山东省物业管理条例关于空置房的规定【提问】
您好，很高兴为你解答问题 :按空置率收费
提高了空置物业交费的比例。规定业主办理人住手续后，即使没有人住或未使用的物业，物业空置房服务费用由业主按不低于规定标准的70％交纳，具体比例由当地价格、物业管理行政主管部门制定。物价部门解释，物业管理带有公共性质，即使业主尚未人住，小区内的绿化、保安、秩序管理等服务也不可能取消或者打折，如果业主处于装潢施工阶段，产生的生活垃圾甚至会比平常还多，这种情况下因为不入住而免交物业费显得不合理。另一方面，让没人住的业主同享受服务的业主一样交纳电梯费、照明费、车辆秩序管理费等，也有不合理之处。所以经研讨考虑之后，物价部门提出空置物业按规定标准的70％折中交费。在保证公共服务正常前提下，顾及业主利益。希望我的回答能够帮助您【回答】
主要还有艹蛋的拆迁办，让物业公司发放安置房钥匙，不交钱，不给你钥匙，
房子款项已交齐，安置证明，契税都已办理，
请问这样，物业有权不给钥匙吗
【提问】
您好，请稍等一下【回答】
或者在各个手续齐全的话证明房子是我的了！物业公司有权不发放钥匙嘛【提问】
可以跟他打官司嘛？【提问】
请稍等一下，我正在查询，马上回复您【回答】
您好，安置房收物业费是合法的，因为有物业的安置小区一般都要交物业费，享受物业带来的服务，那么缴纳物业费就是合理的。
拆迁安置房的性质与商品房也没差别，但一般物业费标准会低于同类的商品房，不同地区对安置房物业费收费标准的规定不同。希望我的回答对您有所帮助 【回答】
4，山东省物业服务收费管理办法
山东省物业服务收费管理办法包括：1、为了规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，促进经济社会健康稳定发展，根据《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本办法。2、本办法适用于本省行政区域内的物业服务收费及其监督管理活动。本办法所称物业服务收费，包括物业公共服务费、机动车停放费和其他服务收费。3、省人民政府价格主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。设区的市、县市、区人民政府价格主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。县级以上人民政府住房城乡建设行政主管部门和其他有关部门按照各自职责，做好物业服务收费管理的相关工作。4、物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、公平和收费与服务质量相适应的原则，并按照不同物业的性质、特点分别实行政府指导价和市场调节价。5、实行政府指导价的物业服务收费，由设区的市、县市、区人民政府价格主管部门会同房地产管理部门或者住房城乡建设行政主管部门以下统称物业主管部门制定基准价及其浮动幅度，报本级人民政府批准后向社会公布执行。实行政府指导价的物业服务收费标准，应当根据经济社会发展水平以及物业服务成本变动等情况适时调整。6、实行市场调节价的物业服务收费，由业主或者物业使用人与物业服务企业通过物业服务合同约定。鼓励、支持业主或者物业使用人通过公平竞争机制选择物业服务企业，并与物业服务企业协商确定物业服务内容、服务质量和收费标准、收费方式等。《物业管理条例》第五条 实行政府指导价的物业服务收费，由设区的市、县市、区人民政府价格主管部门会同房地产管理部门或者住房城乡建设行政主管部门以下统称物业主管部门制定基准价及其浮动幅度，报本级人民政府批准后向社会公布执行。实行政府指导价的物业服务收费标准，应当根据经济社会发展水平以及物业服务成本变动等情况适时调整。
5，山东省物业管理条例的解读
随着住房制度改革的深化和城市建设的发展，购买商品房成为很多城市居民解决住房问题的主要方式，物业管理行业也进入了一个迅速发展时期。据统计，截至目前，全省共有物业服务企业3000余家，从业人员16万余人，管理面积超过4.7亿平方米，一些住宅小区、办公楼、医院、学校、体育馆等都纳入了物业管理范围之内。在物业管理快速发展的同时，一些纠纷和矛盾不断产生。省法制办的调查显示，目前有七大焦点问题困扰着业主和物业服务企业，即开发遗留问题比较突出，如房屋质量差、配套设施不健全等；权属关系不明确，为住宅小区内配套服务的建筑、设施设备、道路、场地等权属不清；业主委员会难以成立；物业服务水平偏低；物业管理与社区管理未做到有效结合；旧住宅区的管理无法可依；物业服务企业生存状况堪忧，普遍存在着亏损现象。记者了解到，从2001年7月算起，《条例（草案）》历时7年成稿。这次立法广泛征求了政府各部门和社会公众意见，并参考了其他省市的做法。 产权明晰是定纷止争的前提条件。目前，由于缺少明确的法律规定，物业管理区域内的配套建筑及设施设备的产权归属不明晰，车位等物业管理纠纷一直居高不下。《条例（草案）》规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位）的归属，由建设单位与物业买受人通过出售、附赠或者出租等方式约定。其中，共用车库计入商品房建设成本的，其产权属于全体业主共有；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。针对一些开放商对车库、车位只售不租，地下车位长期闲置、地上停车困难，小区无车库等现象，《条例（草案）》规定，车库应当优先满足业主停车需要，在国家和省规定的期限内业主、物业使用人需要承租车库的，建设单位应当出租；物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用，车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位；鼓励建设、经营车库和立体停车设施，满足业主停车需求。 目前，我省不少住宅小区都没有成立业主大会和业主委员会，业主维权的渠道没有完全建立起来，业主自治制度实行得不理想。省法制办有关负责人认为，造成这种现象的原因是多方面的，有的是因为开发企业、前期物业服务企业的阻挠，还有一些是因为部分业主对物业管理漠不关心。基于这一情况，为了推进业主自治，维护业主的合法权益，此次原则通过的《条例（草案）》 明确规定，符合三项条件之一的就必须召开首次业主大会，即：业主已入住面积的比例达到百分之五十以上，或者业主已入住户数的比例达到百分之五十以上，或者自首位业主入住之日起满两年且入住户数的比例达到百分之二十以上。另外，为了保障首次业主大会能够成立，《条例（草案）》规定，符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当组建业主大会筹备组。有了业主大会，今后，一些小区业主就物业公司的存废纠纷将能得以解决。根据《条例（草案）》，业主大会有权决定选聘、解聘物业服务企业。 目前，在一些小区里，一些业主将自己的房子出租用作办公场所，比较常见的是很多底层民宅变成了超市、餐馆，噪音、污染等问题常常引来邻里纠纷。《条例（草案）》对这一现象做了硬性规定。《条例（草案）》规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。因特殊情况确需改变的，应当有业主委员会或者社区居民委员会出具的经有利害关系的业主同意的证明文件，并依法办理相关手续。《条例（草案）》还规定，业主封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观；业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的，物业顶层的业主应当予以配合。 （记者袁涛） 《山东省物业管理条例（草案）》（以下简称《条例（草案）》）有很多制度创新，有些甚至是山东独创，省政府法制办对《条例（草案）》评价非常高。就此，我们特请省政府法制办负责该立法项目的人员就其创新性制度作出解读。住宅小区内配套建设的学校、会所、幼儿园、专业经营设施设备、中水处理系统、直饮水系统、集中式太阳能热水系统、地源热泵等，截至目前没有任何一部法律、法规对其产权进行界定。《条例（草案）》规定，物业管理区域内的政务管理用房、社区居民委员会用房和中小学校，属于政府所有。按照规划在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定；“未作约定的，属于全体业主共有。”约定属于建设单位所有的，建设单位可以赠与全体业主，也可以自行经营或者出租、出售，但应当优先为业主提供服务。物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施设备，属于相关业主共有，但由专业经营单位投资经营的除外。现实中，业主专有部分以外的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备，大都是开发企业代建并把建设费用转嫁到了业主身上。也就是说，专业经营设施设备名义上是开发企业建设的，实际上是摊到了房价中的，是业主掏钱购买的，这本身已不合理，如果再让业主承担这些专业经营设施设备的维修、养护、更新责任，更不合理。由于《物业管理条例》对于专业经营设施设备的产权归属以及移交问题均未作出规定，专业经营单位对物业管理区域内的专业经营设施没有真正履行其维修、养护责任，对这部分设施设备的维修和养护，实际上是由业主负担的。《条例（草案）》从源头上界定了专业经营设施设备的产权，即：物业管理区域内业主专有部分以外的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带数据传输、邮政等专业经营设施设备，属于相关专业经营单位所有。同时，为了保障专业经营单位切实履行对专业经营设施设备的维护职责，草案规定了专业经营设施设备的移交制度，即：建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，与专业经营单位办理专业经营设施设备移交手续。办理移交手续后，专业经营设施设备的维修、养护、更新责任，就由专业经营单位承担。物业纠纷很大一部分是由物业质量引起的。有的小区入住不久，物业就出现了质量问题，如墙体裂缝、墙体涂料脱落、楼顶漏雨、路面起沙等等。物业在质量保修期期间出现质量问题，应当由开发企业承担保修责任，但实际情况是，不少开发企业将物业交付以后，公司就注销了，业主找不到开发企业来承担保修责任，即使是开发企业存在，因为缺少相应的措施和手段，让开发企业来承担保修责任也相当难。为此，《条例（草案）》规定了新建物业质量保修金监管制度，即：建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之三至百分之五的比例，一次性向物业质量保修金监管部门设立的帐户交存物业质量保修金。建设单位不履行保修义务的，维修费用在物业质量保修金中列支；物业分部工程质量保修期限届满后，建设单位履行了法定保修责任的，相对应的物业质量保修金本息余额由物业质量保修金监管部门及时退还建设单位。实行新建物业质量保修金监管制度，并不增加开发企业的负担。现实情况是，开发企业都扣留施工企业的一部分资金作为质量保修金，草案规定的物业质量保修金可由这部分资金转化而成，对这部分资金建立监管制度，可以使开发企业真正履行物业保修期的保修责任。
6，潍坊市城市住宅小区物业管理服务收费试行办法
潍坊市人民政府令
（第74号）
《潍坊市城市住宅小区物业管理办法》已经二ΟΟ一年八月七日第二十九次市政府常务会议研究通过，现予发布施行。
市 长 王伯祥�
二ΟΟ一年八月十九日
潍坊市城市住宅小区物业管理办法
第一章 总则
第一条 为规范物业管理行为，维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》、《山东省城市住宅小区物业管理办法》及有关政策规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内统一规划建设、配套设施比较齐全、建设用地规模在1万平方米以上的城市居民住宅小区的物业管理。
第三条 本办法所称物业，是指已建成并交付使用的房屋及其附属的设备、设施和相关场地。
本办法所称物业管理，是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或服务的活动。
第四条 物业管理企业要接受小区所在地居民委员会的监督和指导，居民委员会应支持物业管理企业依法自主开展经营服务活动。
物业管理实行业主自治与专业服务相结合的原则，逐步实行社会化、专业化、经营型管理。
第五条 市房产行政主管部门负责对全市物业管理工作进行指导、监督和行业管理。各县市区房产管理部门是本行政区域内物业管理的主管部门。
建设、规划、民政、工商、物价、公安、市政等有关部门应当按照各自职责，协同做好物业管理的有关工作。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第六条 业主依法享有对物业共有部位和共同事务进行管理的权利。
物业管理区域内全体业主组成业主大会，人数较多的，可以组成业主代表大会（以下统称业主大会）。
第七条 业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业主大会的决定，应当有出席会议的过半数投票权数的业主表决通过。
第八条 物业已交付使用的建筑面积达到50%以上，或者已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用已超过1年的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。一个物业管理区域成立一个业主委员会。
物业所在地的物业管理主管部门应当指导业主召开首次业主大会。
第九条 业主委员会是经物业管理主管部门核准登记，在实施物业管理工作中代表和维护全体业主合法权益的非法人组织。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，到物业所在地的物业管理主管部门办理登记。
第十条 业主委员会履行下列职责：
（一）召集和主持业主大会；
（二）草拟业主公约、业主委员会章程草案或者修订草案并提交业主大会通过；
（三）选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；
（四）依照法律法规和政策规定，负责有关物业共用部位、共用设备、设施维修基金（以下简称维修基金）的续筹，监督维修基金的使用和管理；
（五）审定物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算；
（六）听取业主、非业主使用人的意见和建议，监督和支持物业管理企业的管理服务活动；
（七）执行业主大会的决议、决定；
（八）监督业主公约的遵守和物业管理制度的执行；
（九）业主大会赋予的其他职责。前款第二、三、四项规定的事项，应当经业主大会通过。业主委员会开展活动所需费用，由全体业主分担。
第十一条 业主委员会应定期召开会议。会议应有过半数委员出席，其决定须经全体委员半数以上通过方为有效。
业主委员会作出的决定应当予以公布，对物业管理区域内全体业主及非业主使用人具有约束力。
第三章 物业管理服务与收费
第十二条 物业管理企业必须依法登记注册，并经市物业管理主管部门审批或按规定程序审查报上级建设行政主管部门批准，领取《物业管理企业资质证》后，方可从事物业管理业务。
物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策。
第十三条 销售（预售）物业前至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理合同生效时止，开发建设单位应当选聘物业管理企业承担物业管理服务，并与其签订物业管理合同。管理费用由开发建设单位承担。
第十四条 在销售（预售）物业时，开发建设单位或其选聘的物业管理企业和物业购买人应当签订前期物业管理服务协议，并将其作为物业销售（预售）合同的附件。
第十五条 业主委员会成立后，业主委员会选聘物业管理企业，双方应当签订物业管理合同。
第十六条 物业管理合同或者前期物业管理服务协议应当约定下列物业管理服务事项：
（一）物业共用部位的日常维护和管理；
（二）物业共用设施、设备及其运行的日常维护和管理；
（三）环境卫生、绿化管理服务；
（四）物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务；
（五）物业装饰装修管理服务；
（六）有关维修基金的帐务管理；
（七）物业档案资料的管理；
（八）当事人认为需要约定的其他事项。
第十七条 开发建设单位应当在物业管理区域内提供必需的物业管理服务用房，其产权属全体业主共同所有。
第十八条 物业管理应当遵循统一管理与专业化服务相结合的原则。
在一个独立或者划定的物业管理区域内，业主或者业主委员会只能聘用一家物业管理企业。物业管理企业可以将管理区域内的专项经营业务委托给专营公司，但不得将物业管理整体管理服务委托他人。
第十九条 物业管理服务收费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则，并区别不同情况、不同项目分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价三种价格管理形式。
为普通住宅小区的物业产权人、使用人提供公共卫生清洁、保安、绿化、共用设施维修保养等具有公共性的服务，其收费实行政府定价；为高级公寓、别墅区等高标准住宅小区提供的公共性服务、为各类物业产权人、使用人提供的公众代办性质的服务，包括代缴水费、电费、有线电视费、电话费等，其收费实行政府指导价；为物业产权人、使用人个别需求提供的特需特约服务，其收费由双方协商议定，报当地物价部门备案。实行政府定价或者政府指导价的，其收费项目和收费标准，由价格主管部门会同物业管理主管部门按照国家有关规定确定，并予以公布。
第二十条 物业管理企业对物业管理服务的具体收费项目和标准应当向全体业主公布，并定期公开帐目，接受全体业主和业主委员会的监督、质询。
第二十一条 物业管理服务费用由物业管理企业按照物业管理合同的约定向业主收取。
业主与非业主使用人约定由非业主使用人缴纳物业管理服务费用的，从其约定，但业主负最终缴纳责任。物业管理服务费用经双方约定可以预收。已向业主或者非业主使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
第二十二条 开发建设单位未售未租的物业，其管理服务费用由开发建设单位承担，具体缴纳标准由双方协商确定。
第二十三条 开发建设单位在出售住宅时，须按该住宅购房款3%的比例向购房者代收住宅小区物业管理公共资金。在业主办理房屋权属证书时，开发建设单位应将代收的公共资金交给物业管理主管部门代管，业主委员会成立后，由物业管理主管部门将公共资金移交给业主委员会管理，资金归小区房屋所有权人集体所有。
业主委员会成立前，公共资金的使用由开发建设单位或委托的物业管理企业提出使用计划，经物业管理主管部门审核后划拔。业主委员会成立后，公共资金的使用由物业管理企业提出使用计划，经业主委员会审定后实施。
第二十四条 房改出售公有住房，售房单位必须按15%的比例从售房款中提取公有住房售后维修基金。维修基金属售房单位所有，专户储存，专款专用。本办法施行前，公有住房出售后未建立维修基金或维修基金的建立标准低于本办法规定的，售房单位应在限期内建立或补提维修基金本息。本办法施行后购买公有住房的，在售房单位收取房价款时，按住房评估价格的2%向购买人收取住房维修资金，共用部位维修基金按单位住房基金管理办法进行管理。本办法施行前已出售的公有住房，购房者可按照当时售房成本价格2%的比例补缴，或根据购房面积，按每年1-3元炖平方米向物业管理企业缴纳共有部位维修资金。
从售房收入中提取的维修基金，其利息收入根据业主或物业管理企业的住房维修计划申请支用，但不能支取维修基金本金；业主向物业管理企业缴纳的维修资金，其本息均可使用，维修基金利息或业主缴纳的维修资金不足以支付维修费用的，可由业主按其拥有的住宅建筑面积的份额分摊。
第二十五条 业主转让物业，其物业管理公共资金和住宅维修基金帐户的剩余费用均不予退还，继续用作住宅的共用部位、共用设备和公共设施等的维修、更新。
第二十六条 供水、供电、供气、供热、道路、排水、通信、有线电视等市政公用设施在物业管理区域内实施新增、维修、更新改造工程，应按有关规定办理施工手续，并做好施工后的恢复工作。
第四章 物业的使用与维护
第二十七条 新建物业竣工后，开发建设单位必须按规定申请综合验收。综合验收由建设行政主管部门按照建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》的规定组织实施。综合验收合格的，方可办理物业管理移交手续。
第二十八条 物业管理企业接管物业时，物业管理委托方应当向物业管理企业移交下列物业档案资料：
（一）项目规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）附属配套设施、地下管网工程竣工图；
（四）设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；
（五）单项工程竣工验收证明材料；
（六）物业质量保证文件和物业使用说明文件；
（七）房屋及配套设施的产权资料；
（八）物业管理所必需的其他资料。
物业管理合同或者前期物业管理协议终止时，物业管理企业应当将上款规定的物业档案资料完整移交给物业管理委托方或其指定的物业管理企业。
第二十九条 物业管理区域内禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；
（二）占用或损坏物业共用部位、共用设备设施；
（三）未经政府有关部门批准乱搭、乱建、乱设摊点；
（四）侵占绿地，毁坏绿化；
（五）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；
（七）在建筑物或者构筑物上私开门窗或者乱挂、乱贴、乱写、乱划；
（八）利用物业从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动；
（九）法律法规和政策及业主公约禁止的其他行为。
第三十条 物业管理企业对物业共用部位、共用设备设施实施维修养护时，有关业主和非业主使用人必须给予配合。因业主、非业主使用人阻挠维修造成物业损坏及财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第五章 罚则
第三十一条 未取得物业管理企业资质证书从事住宅小区物业管理业务的，由物业管理主管部门依照《山东省城市住宅小区物业管理办法》的规定，责令其限期补办手续，可并处1万元以下罚款。
第三十二条 物业管理企业违反国家价格政策收费的，由价格主管部门按国家有关规定予以处罚。
第三十三条 物业管理企业有下列行为之一的，业主、非业主使用人有权投诉；业主委员会有权制止，并要求其限期改正；物业管理主管部门可依据《城市新建住宅小区管理办法》的规定，对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失，并可处以罚款：
（一）房屋及共用设施、设备修缮不及时的；
（二）管理制度不健全，管理混乱的；
（三）私搭乱建，改变物业和共用设施用途的；
（四）不履行物业管理合同及管理办法规定义务的。
第三十四条 公有住房售房单位未按照规定足额提取维修基金的，财政部门和物业管理主管部门依据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定，责令其限期补提维修基金本息；逾期仍不足额提取的，处以自应提取之日起未提取额每日0.3‰的罚款。
第三十五条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人在法定期限内不申请复议或提起诉讼又不履行具体行政行为的，由作出具体行政行为的行政管理部门申请人民法院强制执行。
第六章 附则
第三十六条 本办法施行前已建成的住宅小区应在综合整治的基础上逐步推行物业管理。
第三十七条 本办法由潍坊市房产管理局负责解释。
第三十八条 本办法自发布之日起施行。市政府第13号令《潍坊市城市住宅小区管理暂行办法》同时废止。
发布部门： 发布日期：2001年08月19日 实施日期：2001年08月19日 (地方法规)
7，《物业管理条例》哪年颁布的？哪年修改的？
2007年修订一次2009年有一次高院的司法解释： 一、将第十条第一款修改为：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。 但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 删除第十条第二款。 二、将第十一条修改为：下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 三、将第十二条修改为：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 四、将第十九条第二款修改为：业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 此外，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，将物业管理企业修改为物业服务企业，将业主公约修改为管理规约，将业主临时公约修改为临时管理规约，并对个别条文的文字作了修改。 本决定自2007年10月1日起施行。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十五日 为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持： （一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同； （二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。 第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。 物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。 第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。 物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。 第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 第十一条本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。 第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。 第十三条本解释自2009年10月1日起施行。 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
8，山东省物业服务收费管理办法
第一章 总则第一条 为了规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，促进经济社会健康稳定发展，根据《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本办法。第二条 本办法适用于本省行政区域内的物业服务收费及其监督管理活动。
本办法所称物业服务收费，包括物业公共服务费、机动车停放费和其他服务收费。第三条 省人民政府价格主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
县级以上人民政府住房城乡建设行政主管部门和其他有关部门按照各自职责，做好物业服务收费管理的相关工作。第四条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、公平和收费与服务质量相适应的原则，并按照不同物业的性质、特点分别实行政府指导价和市场调节价。第五条 实行政府指导价的物业服务收费，由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同房地产管理部门或者住房城乡建设行政主管部门（以下统称物业主管部门）制定基准价及其浮动幅度，报本级人民政府批准后向社会公布执行。
实行政府指导价的物业服务收费标准，应当根据经济社会发展水平以及物业服务成本变动等情况适时调整。第六条 实行市场调节价的物业服务收费，由业主或者物业使用人与物业服务企业通过物业服务合同约定。
鼓励、支持业主或者物业使用人通过公平竞争机制选择物业服务企业，并与物业服务企业协商确定物业服务内容、服务质量和收费标准、收费方式等。第二章 物业公共服务费第七条 本办法所称物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内从事房屋以及配套设施设备和相关场地的日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、公共秩序维持、安全防范协助等公共性服务，向业主或者物业使用人收取的费用。第八条 普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，其他物业的物业公共服务费实行市场调节价。第九条 普通住宅前期物业公共服务费应当根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。
普通住宅前期物业服务等级标准由设区的市人民政府物业主管部门会同价格主管部门制定并向社会公布。第十条 普通住宅在销售前，建设单位应当拟定物业服务方案，选择物业服务等级，依法选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，并于合同签订之日起十日内报送所在地价格主管部门和物业主管部门备案。第十一条 物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式、收费起始时间、合同终止情形等，应当在前期物业服务合同中列明，并在物业管理区域的显著位置公示。
建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含物业公共服务费的内容。第十二条 因政府指导价变动需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的，物业服务企业应当在政府指导价变动范围内作相应调整。
因服务成本变化需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的，物业服务企业应当将真实、完整的物业服务成本向业主公开，并经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。
物业服务企业应当在调整物业公共服务费标准之日起十日内向所在地价格主管部门备案。第十三条 普通住宅物业公共服务费按房屋产权建筑面积计收。已办理房屋权属证书的，以房屋权属证书载明的房屋建筑面积计收；未办理房屋权属证书的，按房屋买卖合同载明的房屋建筑面积计收。
普通住宅的储藏室、车库不得计入物业公共服务费的计费面积之内，但改变设计用途用于居住的除外。第十四条 房屋以及车库、储藏室依法改变设计用途用于餐饮、培训等经营的，应当经有利害关系的业主书面同意并办理相关手续，其物业公共服务费参照经营性用房标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。第十五条 业主应当自物业交付之日起按月交纳物业公共服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费的，从其约定。
经业主或者物业使用人同意，物业服务企业可以预收物业公共服务费，但预收时间不得超过半年；物业服务企业与业主或者物业使用人对预收时间另有约定的，从其约定。
物业产权发生转移的，原业主或者物业使用人应当结清物业公共服务费。
9，济南物业费收费标准
法律分析： 各物业管理企业： 为加强我市物业服务收费管理，根据《济南市城市物业管理服务收费暂行办法》的规定，结合我市实际，参照外地经验，经研究确定我市物业管理服务等级收费标准及有关事项如下: 一、本通知所规定的等级收费标准，适用于市区范围内各类物业和县(市)高层公寓、高级住宅、别墅、写字楼、综合楼、商厦、酒店、工业园等物业管理 二、居民住宅小区物业管理公共性服务等级收费标准为(按套内建筑面积 一级: 每月每平方建筑面积0. 50一0. 80元二级:每月每平方建筑面积0. 40一0. 60元三级:每月每平方建筑面积0. 25一0. 35元四级，每月每平方建筑面积0.15一0. 25元。 装有电梯的住宅，本着自愿的原则办理乘梯手续，常住人员每人每月5元， 临时乘客单程每人每次0.10 元。 三、公共性服务内容包括公共设施、设备日常运行、维修及保养共卫生保洁(含楼道、地下室卫生)、收集生活垃圾理化粪池通公共部位的排污管道境绿化全保卫共照明等。实行物业管理的小区，公共性服务内容每减少一项，收费标准相应降低。 四、商层公寓、商级住宅区(组团)、别墅、写字楼、综合楼、商厦、酒店、工业园等物业管理服务收费，由物业管理企业根据业主、非业主使用人的要求和所提供般务的内容、服务水平及管理成本，报市物价部门审批中准收费标准。业主委员会可根据物业管理服务质量和业主满意程度，以中准收费标准为基础上浮，在10%的幅度内协商议定。 五、住宅小区收费等级的评定，采取物业管理企业申请，市物价部门会同物业管理行政主管部门按照《济南市住宅小区物业管理等级服务评定标准》，对申 请评定的小区按得分多少确定等级，下 文公布。 六、物业管理企业根据评定等级，向市物价部门提出收费申请，填写《济南 市物业管理服务收费申报表》一式两份，附资质证书、营业执照等有关资料，经市物价部门审批后，方可收费。 七、经民政部门确认的享受最低生活保障的住户按不高于四级收费标准计 八、住宅小区内的办公、商业用房服务收费标准可高于同一区城住宅收费标准，办公用房不得超过100%商业用房不得超过200%。 九、物业辖区内设有专用停车场的，按规定标准收取看管费(标准附后)。没有专用停车场地的，在不影响物业辖区内公共秩序的情况下,划出汽车车位线，收取车位费,车位费属全体业主所有、专款用于弥补公共性服务收费不足的部分，不得挪作它用。 十、汽车车位费每辆每周50元，物业公司不负责车辆丢失或损坏的赔偿。 法律依据：《山东省物业管理条例》 第六十八条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的具体范围由《山东省定价目录》确定。 实行政府指导价的，价格主管部门应当会同物业主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定相应的基准价和浮动幅度，并每年向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。 物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以另行约定。
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